关于印发《石家庄市房屋面积管理及测算规定》的通知

石政文审（2016年20号）

石家庄市住房和城乡建设局

关于印发《石家庄市房屋面积管理及测算规定》的通知

石住建办〔2017〕86号

石家庄市各县（市、区）住建局、高新区、矿区住建局、市房产交易中心：

为进一步加强房产测绘管理工作，规范房屋面积测算行为，保护当事人合法权益，根据近几年测绘实践中反映出来的问题，依据《房屋测量规范》等有关规定，局对《石家庄市房屋面积管理及测算规定》进行了修订、完善和规范，现印发给你们，望认真贯彻执行。执行中出现的问题请及时向石家庄市住房和城乡建设局进行反馈，另就有关问题通知如下：

一、本规定实施前已进行竣工测绘，出具测绘成果报告的房屋，仍维持测绘成果报告中所测算的面积。

二、本规定实施前已办理商品房预售许可证的房屋，在进行竣工测绘时仍执行原《石家庄市房屋面积测算规定》。

三、本规定实施前已经进行竣工测绘或预测绘，且已出具测绘成果报告的房屋，在进行变更测绘时，仍执行原《石家庄市房屋面积测算规定》。

石家庄市住房和城乡建设局

2017年3月29日

石家庄市房屋面积管理及测算规定

第一章总则

第一条为了加强房屋面积管理工作，规范房产测绘行为，保护当事人的合法权益，根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》及《房产测量规范》（GB/T179861-2000）等有关规定，结合本市实际，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内房产交易、登记、租赁、评估、抵押及其他房产管理等所涉及的房产面积测算。

第三条石家庄市住房和城乡建设局主管全市房屋面积管理工作，并负责本规定的组织实施。市、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内房屋面积管理工作。

第二章测绘成果备案

第四条房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人（以下简称申请人）提供的用于房产交易、房产登记的房产测绘成果，需经房产行政主管部门审核备案后，方可使用。

第五条审核备案的主要内容：施测单位的房产测绘资质；测绘成果的适用性；界址点的准确性；面积测算的依据与方法等。

第三章房屋面积测算一般规定

第六条房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。

第七条房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在220米以上（含220米，下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑部分。

第八条房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

第九条房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。

第十条房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

第四章房屋建筑面积测算范围

第十一条计算全部建筑面积的范围

1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其高度在220米以上的部位计算建筑面积。

3穿过房屋内部的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

4楼梯间、电梯（观光梯）井，提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

5房屋天面上，属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

6挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。

7属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。

8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。

9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。

10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算建筑面积。

11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算建筑面积。

12玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算建筑面积。

14依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架空层，有围护结构，层高在220米以上的部位计算建筑面积。

15有伸缩缝、沉降缝的房屋，若该缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的，计算建筑面积。

16全封闭的阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

17对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）220米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

18房屋其承重柱突出在墙体外围的，按墙体外围连线计算建筑面积。

19房屋内天蓬（指房屋内屋面整体设计为永久性透明顶蓬覆盖的部分），按其水平投影计算面积。

20立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的按一层计算，有结构层且层高在220米以上的应按其结构层面积分别计算。

21跃层房屋内的楼梯以其水平投影面积乘以自然层数计算建筑面积，中空部分按一层计算建筑面积。

22房屋的落地窗，具有使用功能，按外墙的外边线与落地窗围护之间的水平投影计算建筑面积。

第十二条计算一半建筑面积的范围

1与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

4有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

5不封闭的入户花园按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十三条不计算建筑面积的范围

1层高小于220米的夹层、插层、技术层和层高小于220米的地下室和半地下室。

2突出房屋墙面的构件、配件、空调室外机搁板（箱）、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3房屋之间无上盖的架空通廊。

4阳台、无柱廊其上盖设在隔层；阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积的未封闭阳台，均不计算建筑面积。

5房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池、有柱雨篷、走廊等。

6建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

7骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。

8架空层不计算建筑面积。

9利用引桥，高架路、高架桥路面或坡面作为顶盖建造的房屋。

10活动房屋、临时房屋、简易房屋。

11独立烟囱、亭、塔、罐、池及地下人防干、支线。

12与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

13自动手扶电梯、自动人行道。

14电梯基坑。

15用做通风采光的天井、地下室主体墙以外的风井。

16与房屋相连的，有上盖无柱无围护的走廊或檐廊。

17与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

18楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

19其他不符合技术规范的建筑物。

第五章成套房屋建筑面积测算

第十四条成套房屋建筑面积成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有建筑面积两部分组成。

第十五条成套房屋套内建筑面积成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。

1套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

（1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、突出墙体外的壁柜等空间面积的总和。

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

2套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按该建筑物标准层套与套之间的隔墙（高层建筑为最小厚度的套间隔墙）一半厚度的水平投影面积计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中全封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十六条共有建筑面积测算1应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及部分外墙体。

2不计入共有建筑面积的范围

（1）建筑物内机动、非机动车库、车棚。

（2）作为独立使用空间的地下室。

（3）为多幢服务的警卫室、管理用房、公共用房、设备用房。

（4）设计要求为设备用房，现场丈量时无设备的空房间。

（5）消防连廊及室外消防楼梯。

（6）设备管道转换层、结构转换层、避难层。（该层中的有固定围护结构的设备间除外）

3共有建筑面积的计算方法整幢房屋的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除以上第二款所列六种建筑面积。

第十七条共有共用建筑面积的分摊方法1共有建筑面积分摊原则及基本规定

（1）产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（2）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等房屋面积，不得分摊到本幢房屋内。

（3）房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。

2共有建筑面积分摊计算公式。

按相关建筑面积进行共有面积分摊，计算公式如下：

K=∑δSi ∑Si

K-为共有建筑面积的分摊系数；

∑Si-为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，㎡；

∑δSi-为需要分摊的共有建筑面积总和，㎡；

3住宅楼共有建筑面积的分摊方法：

住宅楼以幢为单元，依据第十五条的计算方法和公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

4商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将幢共有建筑面积分摊给住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照上述计算方法和公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋的共有建筑面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

5多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

首先按使用功能划分成不同的功能区，再进行多级分摊。

贯穿全楼的楼梯间、电梯间若与某功能区相通，则位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入该功能区的共有建筑面积；若与某功能区不相通，则将位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入幢共有建筑面积。由室外入口通达楼梯间、电梯间的门厅、大堂，以及电梯机房计入幢共有建筑面积。

第六章大型商厦分割面积测算

第十八条本规定所称商厦内摊位，是指产权人将商厦分割成的指界清楚、具有独立空间、能单独进行商业活动的经营场所。

第十九条分割摊位应符合下列要求：

1位置固定、四界清楚。

2各边沿的起止点有不易磨损便于永久保留的固定标志。

第二十条各摊位分摊的公摊面积计算方法参照多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

第七章测算精度及要求

第二十一条测算精度

房屋建筑面积测算中误差Ms不超过下式计算结果:

Ms=±(004S+0003S)

式中:Ms-房屋建筑面积测算中误差,㎡;

S-房屋建筑面积,㎡;

房屋建筑面积测算的限差为两倍中误差。

第二十二条测算要求

量距应使用经过检定合格的钢卷尺、激光测距仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

各类房屋建筑面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；房屋建筑面积测算及共有建筑面积分摊计算过程中，以“米”为计算单位。房屋建筑面积测算以平方米为单位，运算时保留四位小数，结果保留两位小数，共有建筑面积分摊系数保留六位小数。

当房屋实测边长与图纸设计尺寸较差满足下式要求时，可采用图纸设计尺寸：ΔD≤±（0028+00014D），其中D为实测边长，ΔD为实测边长与图纸设计尺寸之差，以米为单位，当D＜10米时，以10米计。

第八章附则

第二十三条房产测绘单位应当遵守国家有关法律、法规，严格执行国家房产测量规范，保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。房产测绘成果的质量问题，由房产测绘单位承担相应责任。房产测绘成果的解释、查询和答疑工作由房产测绘单位和开发建设单位负责。

第二十四条房屋所有权人对房屋面积有异议时，可向房产行政主管部门提请复核。

第二十五条本规定由石家庄市住房和城乡建设局负责解释。

第二十六条本规定有效期自2016年1月1日起至2020年12月31日止。2011年1月1日施行的《关于印发〈石家庄市房屋面积测算规定〉的通知》（石住房〔2010〕146号）同时废止。